Подбор участков для строительства в Черногории

Подбор участков для строительства. Проверка документов.

При выборе участка для строительства дома нужно учитывать соответствие местоположения формату планируемого объекта. За годы работы нам нередко приходилось сталкиваться с ситуациями, когда многоквартирные дома строятся далеко от крупных поселений, нередко – в лесах или на склонах гор. В то же время коттеджные поселки, не имеющие не только выхода к морю, но и обычных пляжей в адекватной доступности, тоже не являются редкостью. Сложно сказать, чем может быть обусловлен такой неадекватный выбор местоположения участка. Вероятно, проблема заключается в импульсивности выбора или некомпетентных советах, взятых на вооружение инвестором.  

Несмотря на то, что неадекватность выбора местоположения не связана напрямую со спецификой региона, в Черногории этот вопрос стоит остро. Приведенные примеры являются крайними, на практике все еще более сложно и неоднозначно. Результатом такого выбора становится отсутствие возможности реализовать возведенный в неподходящем месте объект недвижимости. Инвестор буквально закапывает свои деньги в землю. 

Сложности выбора участка для строительства 

Выбор участка должен определяться не только его местоположением. Еще один очень важных вопрос – разрешение на строительство на приобретенном участке. По черногорским законам легально можно строить только на урбанизированных землях. На таком участке возведение капитальных объектов предусматривается градостроительным планом. К сожалению, ситуации, когда инвестор покупает участок неурбанизированной (то есть не предназначенным для строительства) земли встречаются довольно часто. Иногда причина кроется в том, что покупатель просто не знает, как можно проверить участок. Иногда иностранного инвестора банально обманывают. Независимо от того, по каким причинам был приобретен неурбанизированный участок, итог всегда печален, но и в таком случае есть различные пути решения сложившейся ситуации. 

Подводные камни 

На что обратить внимание, когда вы подобрали удачное место, имеющее разрешение на застройку, выгодное по цене? Какие подводные камни ожидают инвестора и к чему могут привести допущенные ошибки. В первую очередь, нужно помнить, что покупка земли под застройку в Черногории имеет множество нюансов. Допущенная ошибка может привести к таким же печальным последствиям, как покупка земли, не предназначенной для строительства. Рассмотрим коротко основные нюансы, которые нужно обязательно учитывать при выборе участка.

Понятия кадастровый и урбанистический участок

Кадастровым участком по черногорским законам называется физическая площадь земли, владельцем которой становится инвестор после завершения сделки. Урбанистический участок – это наложение градостроительного плана на фактическую карту местности. Кадастровый и урбанистический участок должны совпадать полностью. Если они не совпадают, ситуация может развиваться по-разному:

  • При покупке части урбанистического участка для получения разрешения на строительство потребуется разработка плана застройки всей урбанизированной земли с указанием этапов строительства всех объектов. Обязательно потребуется предоставить согласие владельцев остальных кадастровых участков, входящих в урбанистический.  
  • При частичном несовпадении границ кадастрового и урбанистического участка (достаточно расхождения в 1 кв. метр) потребуется предоставить согласие соседа на действия на вашем участке. 
  • Подъездные пути к участку не всегда бывают проложены по градостроительному плану. Подъезд может проходить по частной земле. В этом случае уже после заключения сделки можно обнаружить на дороге шлагбаум. Сложность заключается в том, что даже если дорога проложена по градостроительному плану, но земля находится в частной собственности, а муниципалитет еще не выплатил ее владельцу компенсацию за изъятие, ситуация будет такой же – владелец земли вправе закрыть проезд. 

Еще один важный аспект, который во многом определяет пригодность выбранного участка к инвестиционной покупке – наличие инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение). Например, необходимость прокладки электросетей к участку может сделать его покупку экономически нецелесообразной. 

Обязательно при покупке нужно проверять юридическую чистоту и прав собственности на участок, и самой сделки. Например, земля может находится под судебным спором, в залоге, участок может иметь нескольких владельцев. Обязательно нужно проверять законность доверенностей у продавца от собственников земли. 

Доверяйте профессионалам и тогда, Ваши ожидания о Черногории подтвердятся!