Что было раньше
- Закон о планировании пространства и строительства (до 2025) позволял начать строительство на основании уведомления о строительных работах вместо полного разрешения. Это упрощало запуск процедур, уменьшало административную нагрузку для застройщиков.
- Множество полномочий по выдаче разрешений и планированию было централизовано — значительная часть задач выполнялась на уровне государства (министерств) и с участием центральных органов.
- Некоторые виды разрешений, техосмотров и приёмок были упразднены или заменены, либо их выдача была передана на муниципальный уровень.
Что изменилось сейчас — новые правила
С марта 2025 года вступили в силу Закон О строительстве объектов который заменил прежнее законодательство.
Ключевые изменения:
- Возвращение строительного разрешения как обязательного документа для начала строительства.
- Децентрализация выдачи разрешений — разрешения до определенной площади (3 000 м²) может выдавать муниципалитет, а для крупных объектов, объектов особого интереса или туристических объектов — государственные органы.
- Упрощения для индивидуальных жилых домов — в плане требований, документации и процедуры.
- Стандарты и квалификация — лицензирование профессионалов (проектировщиков, надзор, проверяющих), требования к проектам (видоизменённые планы, отчёты, согласования с архитекторами, страхование).
- Сроки и ответственность — закон устанавливает четкие временные рамки для выдачи разрешения и завершения строительства; ответственность за несоблюдение требований и стандартов усиливается.
Основные сложности и риски с новыми правилами
- Рост бюрократии. Возвращение обязательного разрешения означает, что вместо простого уведомления потребуется собрать полный комплект документов, пройти согласования, возможно ждать дольше одобрения. Это может увеличить сроки и расходы.
- Неоднородность в работе муниципалитетов. Разрешения на строительство объектов до 3 000 м² переданы на оформление местным властям, не все муниципалитеты могут быть к этому готовы — нехватка кадров, инфраструктуры или чёткого понимания процедур может создать риск задержек или неоднородности решений.
- Неопределенность в законодательной практике. Не все подзаконные акты и регламенты ещё приняты, поэтому имеются пробелы в том, как именно применять некоторые положения.
На что стоит обратить внимание
Документы на участок
– убедитесь, что земля зарегистрирована в кадастре, и её назначение соответствует плану. Также особое внимание необходимо уделить наличию подъезда к участку — государственная дорога.
Градостроительный план
– проверьте, существует ли для территории детальный урбанистический план (DUP / PUP); без него разрешение может не выдаваться.
Проектная документация
– проектную документацию оформляет лицензированный проектировщик (архитектор), как и полный пакет документов, соответствующий новым требованиям.
Определите уровень разрешения
– до 3 000 м² — обращаться в муниципалитет;
– свыше 3 000 м² или для туристических/значимых объектов — через государственные органы — Министерство Урбанизма
Сроки
– учитывайте, что получение разрешения займет больше времени, чем уведомительный порядок. Закладывайте запас в графике строительства.
Новая процедура получения разрешений в Черногории делает процесс строительства более прозрачным, но и более сложным по бюрократии и срокам. Важно заранее проверить участок, подготовить проект и собрать полный пакет документов, чтобы избежать задержек и лишних расходов.
Компания Adriatic Point Construction оказывает услуги по сопровождению проектов и оформлению всей необходимой документации — от проверки участка до получения разрешения на строительство.
Мы помогаем пройти процедуру быстро, законно и с минимальными рисками для клиента.