Когда задаешься целью постройки недвижимости в Черногории, от разных источников то и дело слышишь истории о недобросовестных подрядчиках. Стоит признать, к строительной сфере Черногории возникают серьезные вопросы. Речь идет как об индивидуальном строительстве, так и о разработке проектов многоквартирных домов или гостиниц. Распространены случаи, когда исполнители выполняют работы некачественно или вообще исчезают после получения предоплаты. Некоторые недочеты, допущенные такими строителями, могут быть трудными для устранения и вылиться в круглую сумму. Например, целостность крыш, образование плесени на стенах и трещины в фундаменте. Последнее может привести к серьезным последствиям, вплоть до обрушения здания. Дадим несколько советов, как выбрать подрядчика в Черногории.
Компания должна быть надежна
Проверяйте чистоту фирмы. Зачастую компании пользуются маркетинговыми трюками: предоставляют поддельные документы в открытом доступе, занижают реальную стоимость жилых домов и выкладывают чужие фотографии в портфолио. Но даже если фотографии настоящие, то действительное положение вещей по ним определить невозможно. За красивой фотографией фасада легко скрыть низкое качество строения.
Прежде чем обратиться в фирму, узнайте следующее:
- Дата открытия компании. Она указана в электронной выписке CRPS.
- Смена юридического лица. Если оно часто менялось, то стоит насторожиться.
- Судебные иски. Возможно, на фирму раньше подавали в суд. О прошлых исках можно узнать на платных ресурсах, а также с помощью юриста.
- Наличие лицензии на проведение строительных работ. Некоторые бригады покупают лицензионную поддержку под конкретный проект. После чего заключают договор на субподряд с организациями, деятельность которых ограничивается предоставлением лицензий и сертификатов. Это значит, что в случае проблем с законом вашу стройку остановят, а продолжать работать будет нельзя, потому что лицензии нету. Иметь лицензию на выдачу лицензий и иметь лицензию на строительство – разные вещи.
Если у вас в планах постройка небольшой дачи или летнего домика, то одной бригады достаточно. А вот если речь идет о большом доме для постоянного проживания или многоквартирном здании, то дело стоит доверять только строительным фирмам. У больших компаний есть всё необходимое для строительства: опыт, гарантии, профессионализм и, главное, уверенность в том, что они не пропадут при малейших проблемах. Никто, конечно, не говорит, что маленькая бригада строителей – плохо, но лучше быть уверенным в тех кому платишь деньги. На словах могут наобещать много, но проверять благонадежность вольных мастеров не стоит.
“Обратите внимание на специализацию фирмы. Может случиться так, что компания предлагает стройку под ключ, а по факту имеет опыт только в отделочных работах или проводке электричества. Кто и как будет выполнять работу, не известно. Да и будет ли. “
Посетите офис
Для того чтобы оценить работу организации, посетите офис и лично познакомьтесь с владельцем компании или руководителем. Это поможет установить доверительные отношения с будущим партнером. Перед тем как назначить встречу, рекомендуем выбрать интересующий проект на их сайте или в другом источнике. Так вы сможете обозначить конкретные рамки в бюджете и времени, а также оценить их возможности.
Обсудите общие моменты:
- Есть ли у компании компетенции на анализ градостроительных параметров участка. Объект должен соответствовать необходимым требованиям;
- Ознакомьтесь с проектной документацией. Она должна включать: архитектурный проект, чертежи узлов и конструкций, схемы коммуникаций;
- Что входит в стоимость. Это нужно обсудить, чтобы избежать дополнительных трат;
- Включены ли в общую стоимость дополнительные расходы. Например, транспортировка, доставка стройматериалов, аренда специализированного оборудования и установка лесов для работы на высоте;
- Обсудите сроки строительства и уточните, учтена ли сезонность. В Черногории вводятся ограничения на строительные работы в летнее время.
- Выясните, какие материалы и технологии собирается использовать застройщик. Тип фундамента, материалы для фасада и кровли, параметры окон и дверей. Начните в общих чертах, и если исполнитель покажет предварительную смету, то обсуждайте более предметно.
“Присмотритесь к представителю фирмы. Если его компетенция не соответствует заявленной, задумайтесь: возможно, стоит поискать другого исполнителя.”
Узнайте об опыте прошлых клиентов
Варианта всегда два: отзывы на сайте строительной фирмы могут быть настоящими, а могут и не быть. Но если все отзывы только о том, насколько хорош исполнитель, то стоит насторожиться. Чтобы не попасться на обман, изучите тематические форумы и телеграм-каналы.
Предпочтительно, когда подрядчика рекомендуют друзья или знакомые, но это не гарантирует успешного результата. Поэтому стоит запросить у подрядчика информацию о уже завершенных проектах. Идеальным вариантом будет возможность беседы с жильцами сданных объектов, чтобы узнать об опыте строительства, эффективности теплоизоляции дома и проблемах, с которыми они столкнулись в процессе эксплуатации. Также можно поинтересоваться у жильцов о том, насколько подрядчик был готов помочь в решении этих вопросов. Если у компании есть только строящиеся объекты или сданные без постоянных жителей, существует больший риск непредвиденных сложностей.
Обозначьте порядок внесения средств
Если стоимость предложения значительно ниже рыночной, стоит проявить бдительность. Разберитесь, что именно включено в эту цену. Вероятно, подрядчик собирается использовать недорогие материалы или компенсировать низкую цену за счёт дополнительных работ. Также возможно, что в смете не учтены дополнительные издержки, такие как расходы на транспорт, доставка стройматериалов, оборудование для рабочих и аренда специального инструмента. Важно предварительно обсудить и чётко определить эти расходы. Сравните оценки различных компаний и убедитесь, что застройщик не завышает цены на материалы.
Если просят сразу оплатить сто процентов стоимости, насторожитесь. Вероятно, стоит рассмотреть другие варианты подрядчиков. Как правило, оплата разбивается на этапы: предварительная оплата в начале, а последующие платежи осуществляются после завершения каждого этапа строительства.
Для более тщательной проверки выполненных работ советуем воспользоваться услугами специалиста технического надзора на стадии приемки. Это позволит выявить возможные недочеты и несоответствия, которые исполнитель сможет оперативно устранить. Важно понимать, что даже при наличии подробного проекта и ответственных строителей невозможно предвидеть все возможные тонкости. Например, может потребоваться изменение расположения розеток, могут возникнуть неожиданные дополнительные работы или какой-то материал может оказаться недоступным, требуя замены на более дорогостоящий аналог.
Стоимость проекта может измениться со временем. Такие ситуации рассматриваются индивидуально. Но доверять словам подрядчика настоятельно не рекомендуется. Если он утверждает о необходимости дополнительной оплаты из-за повышения цен на строительные материалы, следует тщательно изучить этот вопрос. Особенно полезно, когда в договоре прописаны подобные сценарии и обязательства как для вас, так и для застройщика.
Изучите проект
Для получения разрешения на строительство в Черногории необходим комплект документов. Проект включает в себя необходимые документы для успешного получения разрешения на строительство. В разделе, посвященном архитектурным аспектам, представлено подробное описание планировки и внешнего вида здания. Конструкционная часть включает чертежи узлов. В инженерной секции рассмотрены аспекты отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения и вентиляции, требующие специализированных расчетов. Например, расчет фундамента учитывает массу дома и геологические особенности участка. Если начинать строительство без расчетов, то это потребует заложения большего запаса прочности. Но более мощный фундамент может повлечь увеличение стоимости. Важно отметить, что при наличии только лишь эскизного проекта не рекомендуется строить даже вспомогательные здания и бассейны.
Проект это:
- гарантия надежности конструкции с учетом климата, геологии участка, нагрузок и прочих условий;
- сочетание планировки дома с архитектурным стилем, соблюдение пропорций здания, выравнивание окон на одной линии и прочие нюансы;
- наличие инструкции для строителей с подробными чертежами и точными размерами. Это помогает избежать ошибок в технологии и применении материалов;
- возможность контролировать процесс и заметить отклонения от проекта.
- сокращение расходов на последних этапах строительства. Часто выявляются непредвиденные нюансы, такие как перенос коммуникаций и прочее. Предварительное детальное планирование снижает необходимость в спонтанных и дорогостоящих переделках;
- возможность разработки подробной сметы. Также проект минимизирует вероятность существенного отклонения от бюджета. Поверхностные сметы оставляют пространство для возможных манипуляций со стороны строителей.
Часто сложность рельефа, ориентация участка, геометрия, положение подъездных путей или окружающие строения соседей не позволяют использовать стандартные проекты. Исключение составляют северные регионы, где участки земли чаще бывают просторными, нет необходимости ориентироваться на море, и ландшафт обычно более ровный. Тем не менее внедрение типовых проектов, учитывающих индивидуальные запросы, часто представляет собой сложную задачу. Например, если вам хочется иметь большую гардеробную в спальне или камин в центре гостиной, это может не вписаться в готовые проекты.
Создание индивидуального проекта обходится примерно в 20 евро за квадратный метр. Это предоставляет возможность разработать архитектуру и планировку дома с учетом ваших предпочтений. Затем специалисты проведут все необходимые расчеты. Вложения в проект обычно окупаются на последующих этапах строительства благодаря уменьшению числа переделок.
“Важно учитывать особенности региона. Например, Балканы – сейсмоактивная зона. Это должно учитываться в выборе технологий и материалов.”
Юридическая чистота договора
Устные соглашения имеют ограниченное значение, особенно в строительной сфере. Вероятнее всего, компания предоставит типовой договор, который следует тщательно рассмотреть. Рекомендуется обратиться к юристу для консультации. При необходимости можно запросить внесение изменений в определенные пункты, а также включить дополнительные гарантии.
На что стоит обратить внимание:
- обратите внимание на сторону, с которой заключается договор. Иногда общение происходит с одной компанией, в то время как строительные работы выполняются дочерним юридическим лицом. В случае возникновения проблем предъявление претензий материнской компании может быть затруднительным;
- определите временные рамки завершения каждого этапа строительства и обозначьте санкции за возможные задержки. Это мотивирует застройщика к тому, чтобы избежать простоев в ходе работ;
- внесите в договор пункт о порядке приемки работ и внесения средств. Будет лучше, если обозначить сразу, после какого этапа и какую сумму переводить.
- пропишите гарантии на случай, если проблемы возникнут после акта приемки работ. Как правило, подрядчик дает гарантию на работы до пяти лет.
К договору прилагается смета, которая содержит детальное описание всех материалов и работ. Разумно обратиться к опытному строителю для экспертного взгляда на качество материалов, адекватность их количества и общую стоимость. Даже при обещаниях застройщика предоставить фото- и видеоотчеты в качестве средства контроля за ходом работ настоятельно рекомендуется самостоятельно посетить стройплощадку или воспользоваться услугами технического надзора для дополнительной гарантии.
Вывод
Теперь, когда вы знаете, как избежать обмана при выборе подрядчика для постройки дома в Черногории, давайте подытожим.
Отдавайте предпочтение опытным специалистам, с которыми мы в основном сотрудничаем, имея богатый опыт в строительстве большого числа домов. Мы предоставляем возможность оценить качество работ через год и после пяти лет с момента строительства, обеспечивая дополнительные гарантии. Избегайте крупных предварительных платежей. Рекомендуется, чтобы сумма не превышала стоимость фундамента. Предварительно проведите анализ рынка, поскольку иногда подрядчики завышают цены на фундамент, что может привести к задержкам или даже к тому, что подрядчик просто испарится. Для этого фиксируйте сроки выполнения этапов строительства в договоре.
Держите все под строгим контролем. Иногда даже проверенные подрядчики могут поручать работы менее опытным специалистам, что может потребовать последующей коррекции и стать излишне затратным. Чтобы избежать обмана и проволочек, включите в условия договора штрафные санкции в случае отказа подрядчика от устранения дефектов или превышения сроков выполнения работ. Эти санкции могут быть выражены в виде суммы затрат, умноженной на ставку рефинансирования за каждый день задержки.